不動産を活用した相続税対策

小規模宅地等の特例は、被相続人が所有していた土地の評価額を下げることで、相続税算定の基礎となる課税価格を低減し、結果として相続税額を軽減できるという制度です。

では、具体的には、どのような土地に対し、どのような条件を満たした場合に小規模宅地等の特例が活用でき、相続税を低減できるのかについて説明します。

被相続人が所有していた自宅土地を、以下のいずれかの相続人が取得した場合に適用されます。

1. ①被相続人の配偶者
2. ②被相続人と同居していた相続人
3. ③被相続人に配偶者も同居していた相続人もいなかった場合、相続開始前３年間賃貸住宅に住んでいた相続人

適用される土地の範囲には制限があります。

自宅土地のうち、約１００坪、３３０㎡まで適用されます。

特例が適用されることで、土地の評価額は最大で８０％減額できますので、非常に高い節税効果があります。

仮に被相続人の自宅土地が３３０㎡以内で、通常の評価額が１億円であった場合、その８０％にあたる８０００万円が減額されるので、土地の評価額は２０００万円になります。

なお、３３０㎡を超えた部分については、通常の相続税評価額として計算します。

特定事業用宅地等の特例とは、小規模宅地等の特例の一種で、亡くなった方が個人で事業を営んでいた場合の事業用の土地が、最大で８０％評価減される制度です。

被相続人が工場や事務所を営んでいた場合に、利用できる可能性があります。

具体的には、以下の場合に適用されます。

1. ①被相続人が所有していた土地の上に被相続人所有の建物があること
2. ②被相続人が上記①の建物で事業を営んでおり、相続税申告期限（相続開始から１０か月）まで事業用の土地として使用していること

適用範囲は、事業に使用していた土地の４００㎡までの部分です。

評価額は８０％減額できますので、これも大きな節税効果が見込めます。

４００㎡を超えた部分は通常の評価となります。

⑴　固定資産の交換特例の概要

個人が、土地や建物などの固定資産を、同じ種類の固定資産と交換した場合、不動産譲渡に対する課税を繰り延べ、次に売却等により譲渡するまで課税されないようにする特例があります。

固定資産の交換の特例の適用を受けるためには、次の要件を全て満たす必要があります。

1. ①交換により譲渡される資産、取得する資産がいずれも固定資産であること
2. ②①で交換される固定資産が同じ種類の資産であること
3. ③交換により譲渡される資産、交換により取得する資産が、いずれも１年以上所有されていたものであること
4. ④交換により取得する資産を、譲渡する資産の交換直前の用途と同じ用途に使用すること
5. ⑤交換により譲渡する資産の時価と、取得する資産の時価との差額が、いずれか高い方の価額の２割以内であること

そして、上記要件を満たして不動産交換に対する課税の免除を受けた上で、小規模宅地等の特例を組み合わせることによって、相続税の節税が可能となります。

小規模宅地等の特例は、適用できる面積に上限がありますので、同じ価値の土地であれば、小さいほど節税効果が見込めます。

そこで、地方の広い土地と、都心の狭い土地を交換するという手法を用います。

親が地方の１０００㎡の自宅土地を持っていて、子が都心の２００㎡の自宅土地を所有していたとします。

価格はいずれも５０００万円であるとします。

上記の状態のままですと、親の土地のうち３３０㎡部分までしか評価額８０％減は適用されないので、小規模宅地等の特例を用いても相続税評価額は３６７０万円程度となります。

一方、子の土地と交換すると、２００㎡すべてが評価額８０％減となりますので、相続税評価額は１０００万円となります。

まず、土地については、賃貸されている建物が建つことで「貸家建付地」という扱いになります。

「貸家建付地」となった場合、借地権割合と借家権割合という数字を掛け合わせた分だけ土地の評価額を減らすことができます。

借地権は７０％または６０％、借家権は３０％ですので、少なくとも６０％×３０％＝１８％減額することができます。

次に、建物についてです。

賃貸物件に限らず、建物の評価は、固定資産評価額となります。

固定資産評価額は、取得価格の約７割程度です。

そのため、５０００万円の現金で建物を建てた場合、相続税評価額は３５００万円程度になります。

建物が賃貸物件である場合は、さらに借家権３０％を減額することができます。

したがって、合計５０％程度評価額を減らすことができます。